“Mình từng nghĩ mình giàu vì có nhiều bất động sản. Cho đến ngày mình buộc phải bán đi 5 tài sản và mất khoảng 15 tỷ đồng.”
Nếu anh chị đang tính vay ngân hàng để mua thêm một lô đất, một căn nhà hay một căn hộ, bài này dành cho anh chị. Mình không viết để khuyên ai đừng vay. Đòn bẩy tài chính trong bất động sản từng giúp mình đi nhanh hơn rất nhiều. Nhưng cũng chính nó khiến mình phải trả một cái giá mà đến giờ nhắc lại vẫn thấy nặng lòng.
Mình là Hoàng Sỹ Sáng, làm môi giới và đầu tư bất động sản ở Nghệ An – Hà Tĩnh đã 12 năm. Dưới đây là câu chuyện thật của mình, và những câu hỏi mình luôn hỏi khách trước khi họ ký hợp đồng vay.
Đòn bẩy tài chính trong bất động sản là gì?
Hiểu đơn giản, đòn bẩy tài chính là dùng tiền vay (thường là vay ngân hàng) để mua một tài sản lớn hơn số vốn mình đang có. Anh chị có 3 tỷ, vay thêm 3 tỷ, mua được tài sản 6 tỷ.
Khi giá lên, đòn bẩy nhân lời trên số vốn tự có. Nhưng khi giá đứng hoặc giảm, nó nhân lỗ y như vậy. Và có một thứ không bao giờ đứng yên: tiền lãi phải trả mỗi tháng.
Nhiều người không thua vì chọn sai đất. Họ thua vì không gánh nổi tiền lãi trong lúc chờ.
Khát khao của mình: thay đổi cuộc đời bằng bất động sản
Mình tin nhiều anh chị từng có ước mơ giống mình. Làm việc thật chăm chỉ, kiếm thật nhiều tiền, mua được đất, mua được nhà, tích lũy tài sản để gia đình sống tốt hơn.
Khi bước chân vào nghề, mình không chỉ muốn làm một người môi giới giỏi. Mình muốn trở thành một nhà đầu tư thành công. Muốn có nhiều tài sản, muốn tự do tài chính, muốn gia đình không phải lo chuyện tiền bạc.
Mình làm môi giới, rồi đầu tư. Qua nhiều thương vụ, tài sản và kinh nghiệm cứ thế tích lại. Thị trường thuận lợi, bất động sản tăng giá, mọi thứ có vẻ đi đúng hướng. Mình có tài sản, có kinh nghiệm, và tin rằng mình hiểu thị trường.
Có một điều lúc ấy mình chưa đánh giá hết: chuyện gì xảy ra nếu thị trường bất ngờ quay đầu, mà tiền vay ngân hàng vẫn phải trả đều đặn mỗi tháng?
2022–2023: khi lãi vay tăng từ 0,6% lên 1,4% mỗi tháng
Rồi giai đoạn 2022–2023 đến. Thị trường bất động sản gặp khó. Thanh khoản giảm, người mua thận trọng, bán được tài sản khó hơn hẳn.
Cùng lúc đó, lãi vay của mình tăng từ khoảng 0,6% lên 1,4% mỗi tháng. (Đây là mức lãi trên hợp đồng vay của riêng mình lúc đó, không phải mặt bằng chung của thị trường.)
Anh chị thử nhìn con số với một khoản vay 10 tỷ đồng:
| Khoản vay 10 tỷ | Lãi 0,6%/tháng | Lãi 1,4%/tháng |
|---|---|---|
| Tiền lãi mỗi tháng | 60 triệu | 140 triệu |
| Tiền lãi mỗi năm | 720 triệu | 1,68 tỷ |
Chỉ riêng tiền lãi đã là 140 triệu đồng. Mỗi tháng. Chưa tính tiền gốc.
Tiền lãi không chờ mình bán được đất. Ngân hàng không chờ thị trường hồi phục.
Và mình phải đối diện với một sự thật rất đau: mình có bất động sản, nhưng lại thiếu dòng tiền để giữ bất động sản.
Trong khoảng từ cuối 2022 đến cuối 2023, mình phải bán đi 5 tài sản, chịu thiệt hại ước tính khoảng 15 tỷ đồng. Cái giá quá đắt. Không chỉ vì số tiền đã mất, mà vì mình nhận ra những thứ mình từng gọi là tài sản có thể biến thành áp lực khổng lồ nếu dùng đòn bẩy không phù hợp.
Bài học: giá trị tài sản nằm ở khả năng giữ được nó
Sau những ngày ấy, mình bắt đầu nhìn bất động sản bằng một góc khác. Có ba điều mình phải trả bằng rất nhiều tiền mới hiểu:
- Mua được đất giá tốt chưa chắc là đầu tư tốt. Giá tốt mà không đủ sức giữ đến lúc tăng thì vẫn phải bán rẻ.
- Ngân hàng cho vay không có nghĩa là mình nên vay. Hạn mức ngân hàng duyệt là con số họ chịu được, không phải con số gia đình mình chịu được.
- Tài sản có tiềm năng tăng giá chưa chắc mình đủ sức sở hữu nó. Giá trị một bất động sản không chỉ nằm ở khả năng sinh lời, mà còn ở khả năng mình giữ được nó qua giai đoạn khó khăn.
Vay ngân hàng mua đất có nên không? 5 câu mình luôn hỏi khách trước
Mình vẫn tiếp tục làm bất động sản. Nhưng từ đó, gặp một khách muốn mua nhà đất, mình không chỉ hỏi “anh chị có bao nhiêu tiền”. Mình hỏi thêm năm câu. Anh chị có thể tự trả lời ngay bây giờ:
1. Anh chị mua để làm gì?
Mua để ở, để tích sản lâu dài hay để bán lại kiếm lời? Mua để ở thì áp lực bán thấp, có thể chấp nhận vay dài. Mua để lướt mà phải vay nhiều thì rủi ro cao nhất, vì cả kế hoạch dựa vào một điều không ai hứa được: bán được đúng lúc, đúng giá.
2. Nếu phải vay ngân hàng thì vay bao nhiêu?
Đừng bắt đầu từ “ngân hàng cho vay tối đa bao nhiêu”. Hãy bắt đầu từ “mỗi tháng gia đình mình trả được bao nhiêu mà vẫn sống bình thường”.
3. Nếu một năm không bán được tài sản thì sao?
Đây là câu khách hay im lặng lâu nhất. Nếu câu trả lời là “chắc chắn bán được” thì mình xin phép nói thật: năm 2022 mình cũng nghĩ vậy.
4. Nếu thu nhập giảm, lãi suất tăng, anh chị có đủ sức giữ tài sản không?
Hãy tính lại khoản trả nợ hàng tháng với mức lãi cao hơn hiện tại. Mình thường bảo khách thử với chính mức mình từng gặp, 1,4%/tháng. Con số đó vẫn trả được mà không phải bán tài sản thì kế hoạch mới đủ chắc.
5. Anh chị có quỹ dự phòng bao lâu?
Mình chỉ yên tâm khi có khoản dự phòng đủ trả lãi và chi tiêu gia đình trong khoảng 6–12 tháng, phòng khi thị trường chậm. Không có quỹ này thì chỉ cần một biến cố nhỏ là phải bán tháo.
Nên vay bao nhiêu phần trăm để mua nhà?
Không có một tỷ lệ đúng cho mọi người, và mình không muốn đưa ra một con số rồi để anh chị áp vào hoàn cảnh không giống. Cách mình tính cùng khách là đi ngược từ dòng tiền:
- Lấy thu nhập ổn định hằng tháng của gia đình (thứ chắc chắn có, không tính khoản kỳ vọng).
- Trừ chi phí sống, học hành của con và các khoản nợ khác. Phần còn lại mới là phần có thể dành trả nợ.
- Tính khoản trả nợ ở kịch bản lãi cao, không phải mức lãi ưu đãi những tháng đầu.
- Giữ riêng quỹ dự phòng 6–12 tháng, không tính vào vốn mua.
- Số tiền vay tối đa là con số mà sau bốn bước trên, anh chị vẫn ngủ ngon kể cả khi một năm không bán được tài sản.
Nếu bước 3 đã làm anh chị thấy nghẹt thở, khoản vay đó đang lớn hơn sức mình.
Khi nào đòn bẩy là công cụ, khi nào là áp lực
Mình chỉ cân nhắc dùng đòn bẩy khi:
- Dòng tiền hằng tháng chịu được lãi vay kể cả khi tài sản chưa sinh lời.
- Có quỹ dự phòng đủ sống và trả lãi 6–12 tháng.
- Tài sản có thanh khoản tốt, pháp lý rõ ràng, cần bán là bán được.
- Không dồn hết vào một thương vụ.
Mình tránh đòn bẩy cao khi:
- Mua đất “chờ sóng”, thanh khoản kém, chưa rõ bao giờ bán được.
- Thu nhập bấp bênh hoặc đã vay nhiều nơi.
- Kỳ vọng giá tăng nhanh chỉ dựa vào tin đồn.
- Ôm nhiều tài sản cùng lúc bằng tiền vay — đúng sai lầm của mình năm ấy.
Đòn bẩy không xấu. Dùng đúng người, đúng lúc, đúng liều thì nó là công cụ. Dùng sai thì nó là áp lực. Trước khi vay, hãy tính kịch bản xấu nhất, đừng chỉ mơ kịch bản đẹp.
Vì sao mình đổi cách tư vấn ở Đại Thành Land
Từ sau giai đoạn ấy, mình chú trọng hơn tới bốn thứ khi tư vấn: pháp lý, quy hoạch, giá trị thực và dòng tiền. Mình xây dựng và đào tạo đội ngũ Đại Thành Land theo đúng tinh thần đó.
Vì mình hiểu đằng sau mỗi giao dịch không chỉ là tiền. Đó có thể là tiền tích lũy cả đời của một gia đình. Là công sức của hai vợ chồng trong 10–20 năm. Là tương lai học hành của những đứa trẻ.
Mình không thể bảo đảm một bất động sản sẽ luôn tăng giá. Nhưng mình có thể cùng anh chị kiểm tra kỹ hơn trước khi xuống tiền. Có những thương vụ nên mua. Và cũng có những thương vụ mà lời tư vấn có trách nhiệm nhất là: anh chị nên chờ thêm.
Ngày trước, mình muốn trở thành người sở hữu nhiều bất động sản. Hôm nay, mình muốn giúp nhiều gia đình sở hữu bất động sản một cách an toàn và vừa sức hơn. Bán được một căn nhà là một giao dịch. Giúp một gia đình mua đúng căn nhà, đúng khả năng tài chính, đúng nhu cầu mới là giá trị lâu dài.
“Mình từng mất khoảng 15 tỷ đồng để hiểu rằng: mua được bất động sản đã khó, nhưng giữ được tài sản và giữ được sự bình an cho gia đình còn quan trọng hơn.”
Câu hỏi thường gặp
Đòn bẩy tài chính trong bất động sản có nên dùng không?
Có thể dùng, nếu khoản trả nợ hằng tháng nằm trong dòng tiền ổn định của gia đình, có quỹ dự phòng 6–12 tháng và tài sản dễ bán. Không nên dùng khi kế hoạch trả nợ phụ thuộc vào việc phải bán được tài sản đúng hạn.
Vay ngân hàng mua đất có nên không?
Mua đất để ở hoặc giữ lâu dài, khoản vay vừa sức thì có thể cân nhắc. Vay nhiều để mua đất chờ tăng giá, nhất là đất thanh khoản kém, là kiểu vay rủi ro nhất — đó cũng là kiểu khiến mình phải cắt lỗ giai đoạn 2022–2023.
Nên vay bao nhiêu phần trăm để mua nhà?
Không có tỷ lệ chung cho mọi người. Hãy tính từ thu nhập ổn định trừ chi phí sống, thử với mức lãi cao, giữ riêng quỹ dự phòng. Con số còn lại sau các bước đó mới là mức vay an toàn của gia đình anh chị.
Đang vay mà lãi suất tăng thì làm gì?
Đừng đợi đến lúc cạn tiền mới tính. Ngồi lại tính dòng tiền ngay, ưu tiên giữ tài sản tốt nhất, và nếu buộc phải bán thì bán sớm khi còn quyền mặc cả. Bị dồn đến đường cùng mới bán là lúc mất giá nhiều nhất — mình đã trải qua điều đó.
Đọc thêm
- Vay ngân hàng mua đất Nghệ An: mua được, nhưng giữ được không? (tình huống có 2 tỷ, vay thêm 2 tỷ, kèm bảng tính lãi)
- 10 điều người thông minh luôn kiểm tra trước khi xuống tiền mua bất động sản
- Thời điểm này đã nên xuống tiền đầu tư bất động sản tại TP Vinh, Nghệ An hay chưa?
- Thị trường bất động sản có sụp đổ không?
- Trên nhadatgiatot.vn: Mình từng mất gần 15 tỷ vì “cháo nóng húp quanh bát” — bài học đầu tư bất động sản sau 10 năm (kể trọn câu chuyện)
- Trên nhadatgiatot.vn: 3 đòn bẩy đầu tư bất động sản người giàu dùng để thắng
Kết nối với Hoàng Sỹ Sáng
Anh chị đang tính vay để mua nhà đất ở Vinh, Nghệ An hay Hà Tĩnh mà chưa chắc khoản vay có vừa sức? Gọi hoặc nhắn Zalo 0385 099 999, mình cùng anh chị tính dòng tiền trước khi xuống tiền.
- Facebook: facebook.com/share/1DHj1RJv7r/
- YouTube: youtube.com/@hoangsysangbds
- TikTok: tiktok.com/@hoangsysangbds
- Zalo: zalo.me/0385099999
- WhatsApp: wa.me/84385099999
Bài viết chia sẻ kinh nghiệm cá nhân, không phải lời khuyên tài chính cho từng trường hợp cụ thể.
