Tuần vừa rồi tôi nhận được câu hỏi mà chắc rất nhiều người ở Vinh, Nghệ An và Hà Tĩnh đang thắc mắc:
“Anh Sáng cho em hỏi, sao em thấy có người lên thổ cư được giảm 70% tiền sử dụng đất, còn có người lại không được giảm? Có phải pháp luật đang phân biệt không?”
Tôi hiểu vì sao anh chị hoang mang. Cùng là chuyển đất vườn, đất nông nghiệp lên đất ở, hai nhà cạnh nhau, nhưng người nộp vài chục triệu, người nộp cả tỷ đồng. Nhìn bề ngoài đúng là “bất công” thật. Nhưng sau gần 12 năm làm nghề môi giới và đầu tư bất động sản tại Nghệ An, tôi khẳng định: pháp luật không hề phân biệt ai cả. Sự khác nhau nằm ở ba yếu tố mà rất ít người để ý — và nếu hiểu sai, anh chị có thể mất oan hàng trăm triệu, thậm chí cả tỷ đồng.
Bài này tôi sẽ nói thẳng, đúng luật mới nhất áp dụng từ ngày 1/1/2026, để anh chị nắm được trước khi đặt bút ký bất cứ hồ sơ nào.
Cập nhật quan trọng: Từ 1/1/2026, chính sách giảm tiền sử dụng đất đã thay đổi lớn
Trước tiên phải nói rõ điều này, vì trên mạng đang có rất nhiều thông tin cũ.
Ngày 11/12/2025, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết 254/2025/QH15 về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai. Nghị quyết này có hiệu lực từ ngày 1/1/2026, và nó chính là căn cứ cho con số “giảm 70%” mà anh chị đang nghe.
Cụ thể, khi chuyển đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở, người dân nộp tiền sử dụng đất theo ba mức bậc thang:
- Nộp 30% phần chênh lệch (tức được giảm 70%) cho diện tích nằm trong hạn mức giao đất ở tại địa phương.
- Nộp 50% phần chênh lệch cho phần diện tích vượt hạn mức nhưng không quá 1 lần hạn mức giao đất ở.
- Nộp 100% phần chênh lệch cho phần diện tích vượt quá mức trên.
Trong đó, “phần chênh lệch” = tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở − tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp, tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích.
Và đây là điểm mấu chốt trả lời cho câu hỏi ở đầu bài: chính sách ưu đãi này chỉ áp dụng MỘT LẦN cho một hộ gia đình, cá nhân, trên MỘT thửa đất do hộ tự chọn.
Vậy vì sao người được giảm 70%, người thì không?
Bây giờ anh chị đã có đủ dữ kiện để tự trả lời. Sự khác nhau không đến từ “quen biết” hay “may rủi”, mà đến từ ba lý do rất rõ ràng:
Thứ nhất — do hạn mức giao đất ở của từng địa phương. Mức giảm 70% (nộp 30%) chỉ áp dụng cho phần diện tích trong hạn mức. Ai chuyển một mảnh nhỏ, gọn trong hạn mức thì gần như được giảm 70% toàn bộ. Ai chuyển cả một khoảnh vườn rộng vượt xa hạn mức thì phần vượt phải nộp 50%, rồi 100% — nên tính bình quân, họ “được giảm ít hơn hẳn”. Cùng một chính sách, nhưng diện tích khác nhau ra kết quả khác nhau.
Thứ hai — do đã dùng “suất ưu đãi” hay chưa. Vì chính sách chỉ áp dụng một lần cho một hộ trên một thửa, nên nếu gia đình đã từng dùng ưu đãi này cho thửa khác, thì lần chuyển sau sẽ phải nộp theo mức thông thường. Hai người hàng xóm khác nhau ở chỗ này là chuyện rất bình thường.
Thứ ba — do nguồn gốc và loại đất khác nhau. Không phải đất nào cũng vào diện được hưởng ba mức bậc thang trên. Nghị quyết 254 áp dụng cho đất vườn, ao, nông nghiệp trong cùng thửa có đất ở. Những trường hợp khác (ví dụ thửa đất nông nghiệp thuần, tách riêng, không gắn với đất ở) sẽ được tính theo quy định tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP và các văn bản liên quan — mức thu có thể khác.
Nói gọn: luật áp dụng chung cho tất cả, chỉ là mỗi thửa đất mỗi hoàn cảnh khác nhau nên ra số tiền khác nhau. Không có chuyện phân biệt đối xử.
Đừng nhầm với cơ chế “thu 50% chênh lệch” của luật cũ
Đây là chỗ tôi thấy nhiều bài trên mạng viết sai, và cũng là chỗ dễ khiến anh chị hiểu lầm.
Trước Nghị quyết 254, có một cơ chế riêng đã tồn tại từ lâu (Nghị định 45/2014/NĐ-CP, nay được kế thừa trong Nghị định 103/2024/NĐ-CP): với đất có nguồn gốc là vườn, ao gắn liền đất ở, khi chuyển lên đất ở thì thu 50% phần chênh lệch — tức chỉ giảm 50%, không phải 70%. Cơ chế này áp dụng cho các trường hợp như:
- Đất vườn, ao trong cùng thửa có nhà ở, được công nhận khi cấp sổ.
- Đất có nguồn gốc vườn, ao gắn liền đất ở nhưng sau tách ra để chuyển quyền.
- Đất có nguồn gốc vườn, ao gắn liền đất ở, đã được đơn vị đo đạc tách thành thửa riêng trước ngày 1/7/2004.
Xin nhấn mạnh: mốc thời gian ở đây là trước ngày 1/7/2004, không phải 2014. Rất nhiều bài chia sẻ trên mạng ghi nhầm thành 2014, lệch tới 10 năm — một chi tiết nhỏ nhưng có thể khiến hồ sơ của anh chị bị tính sai.
Như vậy anh chị thấy có hai con số dễ lẫn: 50% (cơ chế cũ, cho đất vườn/ao gắn đất ở) và 30% (mức ưu đãi mới của Nghị quyết 254 cho phần trong hạn mức). Ai đọc lướt rất dễ nhầm hai cái làm một.
Một ví dụ để anh chị dễ hình dung
Giả sử một gia đình ở ven TP Vinh có thửa đất gồm phần đất ở và phần đất vườn 200m². Hạn mức giao đất ở tại địa phương là 150m² (con số này tùy quy định từng tỉnh, tôi chỉ lấy làm ví dụ). Giả sử chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp là 5 triệu đồng/m².
- 150m² đầu tiên (trong hạn mức): nộp 30% × 5 triệu × 150 = 225 triệu (thay vì 750 triệu nếu nộp đủ).
- 50m² còn lại (vượt hạn mức, chưa quá 1 lần hạn mức): nộp 50% × 5 triệu × 50 = 125 triệu.
- Tổng cộng khoảng 350 triệu, thay vì 1 tỷ đồng theo cách tính đủ 100%.
Con số cụ thể phụ thuộc hạn mức đất ở của từng địa phương và bảng giá đất tại thời điểm chuyển. Đây chính là lý do vì sao hai nhà cùng lên thổ cư mà ra hai con số rất khác nhau.
Ai đã lỡ chuyển từ 1/8/2024 có được tính lại không?
Có. Đây là tin vui mà nhiều người chưa biết. Với các trường hợp đã chuyển mục đích sử dụng đất trong khoảng từ 1/8/2024 đến trước 1/1/2026, người dân có thể được xem xét tính lại tiền sử dụng đất theo mức mới, hoặc được hoàn phần đã nộp thừa nếu trước đó đã nộp theo mức cũ. Nếu gia đình anh chị thuộc diện này, đừng bỏ qua — hãy chủ động liên hệ cơ quan thuế để được hướng dẫn.
Lời khuyên thật lòng từ người trong nghề
Chuyển một thửa đất lên thổ cư có thể là quyết định liên quan tới hàng trăm triệu, thậm chí cả tỷ đồng. Tôi đã chứng kiến không ít người vì nghe “ông A bảo được giảm 70%” mà ký hồ sơ vội, đến khi nhận thông báo thuế mới ngã ngửa vì diện tích vượt hạn mức, số tiền phải nộp cao gấp mấy lần dự tính.
Vì vậy, tôi luôn dặn khách hàng của mình ba điều:
- Đừng tin thông tin chung chung trên mạng. Mỗi thửa đất một hoàn cảnh, con số 30% hay 50% hay 100% phụ thuộc hạn mức và nguồn gốc đất của riêng thửa đó.
- Kiểm tra hạn mức giao đất ở của địa phương mình (Nghệ An, Hà Tĩnh mỗi nơi một khác) và bảng giá đất hiện hành, trước khi ước tính số tiền.
- Nhờ người có chuyên môn xem hồ sơ cụ thể trước khi nộp — một buổi tư vấn có thể giúp anh chị tiết kiệm hàng trăm triệu, hoặc tránh nộp thừa rồi đi đòi lại rất mệt.
Bài viết này mang tính thông tin chung, không thay thế cho việc tra cứu văn bản gốc và tư vấn theo hồ sơ thực tế. Chính sách miễn, giảm và hạn mức đất ở có thể khác nhau giữa các địa phương và theo từng thời kỳ, nên anh chị hãy luôn đối chiếu quy định của tỉnh mình.
Cần tư vấn cụ thể cho thửa đất của gia đình?
Nếu anh chị đang có mảnh đất muốn chuyển lên thổ cư ở Vinh, Nghệ An hay Hà Tĩnh và chưa biết mình được giảm bao nhiêu, cứ liên hệ trực tiếp với tôi. Tôi sẽ giúp anh chị nhìn đúng con số trước khi xuống tiền.
Hoàng Sỹ Sáng — Nhà sáng lập Đại Thành Land
📞 Hotline/Zalo: 0385 099 999
🌐 Website: hoangsysang.com
📘 Facebook: facebook.com/hoangsysang
▶️ YouTube: youtube.com/@hoangsysang
🎵 TikTok: tiktok.com/@hoangsysang
💬 WhatsApp: 0385 099 999
#hoangsysang #bấtđộngsảnnghệan #chuyểnđấtthổcư #tiềnsửdụngđất #Nghịquyết254 #đấtvinh
