Cập nhật ngày 22/10/2026, theo quy định tại thời điểm viết. Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đang được Quốc hội xem xét tại kỳ họp từ 17/10/2026, chưa thông qua.
Diện tích thông thủy là gì? Nói gọn: diện tích thông thủy là phần sàn anh chị thật sự dùng được bên trong căn hộ, đo từ mép trong của tường bao. Diện tích tim tường thì đo từ giữa tường bao, nên luôn lớn hơn. Khi mua căn hộ của chủ đầu tư, giá bán, sổ hồng và phí quản lý hằng tháng đều tính theo diện tích thông thủy.
Đi xem nhà, nhiều anh chị hỏi mình: “Sao dự án này 70 m² mà vào trong thấy chật hơn căn 68 m² bên kia?” Thường là vì hai con số đang đo theo hai cách khác nhau. Đọc sai chỗ này thì so giá sai, chọn căn cũng sai.
Trả lời nhanh: diện tích thông thủy và tim tường khác nhau thế nào?
- Thông thủy: đo theo mép trong tường bao, gồm tường ngăn trong căn, ban công, lô gia; không tính cột, hộp kỹ thuật, tường bao.
- Tim tường: đo từ giữa tường bao và tường chia căn, gồm cả cột, hộp kỹ thuật, nên luôn lớn hơn thông thủy.
- Giá căn hộ = đơn giá mỗi m² diện tích sử dụng (thông thủy) × diện tích thông thủy; sổ hồng cũng ghi thông thủy.
- Diện tích thông thủy có tính ban công, lô gia (Điều 143 Luật Nhà ở 2023).
- Luật không ấn định mức chênh diện tích được phép khi bàn giao; tỷ lệ này do hợp đồng mua bán quy định, phải đọc kỹ.
Mình là Hoàng Sỹ Sáng, gần 12 năm môi giới và đầu tư bất động sản ở TP Vinh. Bài này mình viết cho người mua căn hộ để ở: đọc xong anh chị tự kiểm được con số diện tích trên bảng giá, mặt bằng và hợp đồng.
Diện tích thông thủy là gì?
Theo khoản 1 Điều 143 Luật Nhà ở 2023, diện tích sử dụng căn hộ (phần anh chị sở hữu riêng) được tính theo kích thước thông thủy:
- Có tính: tường ngăn các phòng bên trong căn hộ, diện tích ban công, lô gia (nếu có).
- Không tính: tường bao căn hộ, tường chia giữa các căn, phần sàn có cột, hộp kỹ thuật và tường bao hộp kỹ thuật nằm trong căn.
Ban công tính toàn bộ diện tích sàn; chỗ có tường chung thì tính từ mép trong tường chung. Lô gia cũng tính toàn bộ sàn từ mép trong tường chung hoặc tường bao.
Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư (ban hành kèm Thông tư 05/2024/TT-BXD) nói rõ thêm: diện tích thông thủy là diện tích được ghi vào giấy chứng nhận (sổ hồng).
Diện tích tim tường là gì?
Diện tích tim tường (trong hợp đồng mẫu gọi là diện tích sàn xây dựng căn hộ) được tính từ tim tường bao, tường ngăn căn hộ. Nó gồm cả ban công, lô gia, phần sàn có cột và hộp kỹ thuật bên trong căn.
Vì đo từ giữa bức tường, lại cộng cả cột và hộp kỹ thuật, diện tích tim tường luôn lớn hơn diện tích thông thủy của cùng một căn. Chênh bao nhiêu thì tùy thiết kế từng căn: tường dày hay mỏng, nhiều cột hay ít. Không có một tỷ lệ chung để quy đổi.
Diện tích tim tường chủ yếu phục vụ hồ sơ thiết kế, xây dựng. Luật Nhà ở cũng dùng diện tích sàn xây dựng để chia tỷ lệ kinh phí bảo trì giữa các khu chức năng của tòa nhà (khoản 4 Điều 155). Còn với người mua, ba thứ chạm tới túi tiền là giá bán, sổ hồng và phí quản lý đều theo diện tích thông thủy.
Một chút lịch sử để anh chị khỏi bối rối khi đọc tài liệu cũ: trước năm 2014, diện tích căn hộ được tính cả tường chung, cột, hộp kỹ thuật. Từ Thông tư 03/2014/TT-BXD, cách tính chuyển sang thông thủy (Báo Pháp luật Việt Nam, 26/02/2014).
Bảng so sánh nhanh thông thủy và tim tường
| Tiêu chí | Diện tích thông thủy | Diện tích tim tường |
|---|---|---|
| Đo từ đâu | Mép trong tường bao, tường chia căn | Tim (giữa) tường bao, tường chia căn |
| Tường ngăn trong căn | Có tính | Có tính |
| Ban công, lô gia | Có tính | Có tính |
| Cột, hộp kỹ thuật trong căn | Không tính | Có tính |
| Ghi trên sổ hồng | Có | Không |
| Dùng để tính giá bán | Có (đơn giá × m² sử dụng) | Hợp đồng mẫu yêu cầu ghi cả con số này, nhưng không dùng để tính giá |
| Dùng để tính phí quản lý | Có | Không |
Vì sao người mua để ở phải để ý chuyện này?
1. So giá giữa các dự án dễ bị lệch
Hợp đồng mua bán mẫu (Phụ lục I, mẫu Ia, Nghị định 96/2024/NĐ-CP) tính giá bán bằng đơn giá một m² diện tích sử dụng × tổng diện tích sử dụng. Nếu một bên báo đơn giá theo thông thủy, bên kia nói diện tích theo tim tường, anh chị đang so hai thứ khác nhau.
Ví dụ giả định, không phải căn cụ thể: một căn giá 3,2 tỷ. Nếu tính theo tim tường 70 m² thì nghe như 45,7 triệu/m². Cũng căn đó, thông thủy 64 m² thì đơn giá thật là 50 triệu/m². Cùng một căn, cùng số tiền, nhưng con số đơn giá chênh hơn 4 triệu/m².
Cách tránh: khi so hai dự án, luôn hỏi “diện tích này là thông thủy hay tim tường?”, rồi tự chia tổng giá cho diện tích thông thủy.
2. Diện tích lúc bàn giao có thể khác lúc ký
Hợp đồng mẫu yêu cầu ghi cả hai con số: diện tích sàn xây dựng và diện tích sử dụng. Khi bàn giao, theo Điều 5 Quy chế nhà chung cư, hai bên phải ghi rõ diện tích thực tế bàn giao và diện tích trong hợp đồng vào biên bản bàn giao hoặc phụ lục hợp đồng.
Điều quan trọng: luật không ấn định mức chênh lệch được phép. Hợp đồng mẫu để trống “…%” cho các bên tự thỏa thuận. Chênh trong phạm vi % đó thì không điều chỉnh giá; vượt quá thì giá được tính lại theo diện tích đo thực tế, áp dụng cả hai chiều (thiếu thì bên bán trả lại, thừa thì bên mua trả thêm).
Nên khi đọc hợp đồng, anh chị tìm cho được con số % này. Con số càng nhỏ càng có lợi cho người mua.
3. Phí quản lý hằng tháng tính trên thông thủy
Phí quản lý vận hành chung cư tính bằng đơn giá × diện tích sử dụng (Điều 151 Luật Nhà ở 2023). Diện tích càng ghi đúng, tiền hằng tháng càng đúng. Cách tính chi tiết mình viết ở bài phí quản lý chung cư bao nhiêu 1 tháng.
Ví dụ ở Sun Trường Vinh: diện tích ghi theo thông thủy
Mặt bằng căn hộ Sun Glory Residence (Sun Trường Vinh) mà chủ đầu tư gửi đại lý ghi diện tích thông thủy. Ví dụ ở tòa Legend: studio 29,8–32,4 m², 1PN+ 50,6–58,1 m², 2PN 68,7–72,7 m², 2PN+ 74,9–77,5 m².
Tính thử một căn: căn 1PN+ 51,3 m² tòa Legend (mã G6B-30-02), giá tham khảo dự kiến theo tiến độ 2,825 tỷ (đã gồm VAT và kinh phí bảo trì 2%). Chia ra khoảng 55,1 triệu đồng cho mỗi m² thông thủy. Khi so với một dự án khác, anh chị nhớ quy về cùng cách tính này. Giá trên là giá tham khảo dự kiến đại lý nhận ngày 05/10/2026, chưa phải giá chính thức của chủ đầu tư. Đại Thành Land của mình là đại lý phân phối dự án này.
Muốn xem diện tích từng loại căn và cách chọn căn theo mặt bằng, anh chị đọc thêm bài mặt bằng Sun Trường Vinh: chọn căn nào ở tòa Sky 37 và căn góc chung cư có tốt không.
6 việc nên làm với con số diện tích trước khi ký
- Hỏi rõ diện tích trên bảng giá là thông thủy hay tim tường.
- Tự chia tổng giá cho diện tích thông thủy để có đơn giá thật, rồi mới so giữa các căn, các dự án.
- Xem bản vẽ từng căn, không chỉ con số tổng: cột, hộp kỹ thuật nằm ở đâu, có chiếm chỗ kê đồ không.
- Tìm trong hợp đồng mua bán tỷ lệ chênh lệch diện tích được phép và cách xử lý khi vượt.
- Đối chiếu hai con số (diện tích sàn xây dựng và diện tích sử dụng) trong hợp đồng có khớp với mặt bằng được giới thiệu không.
- Lúc nhận nhà, đo lại và kiểm biên bản bàn giao có ghi cả diện tích thực tế lẫn diện tích hợp đồng. Lệch quá tỷ lệ đã thỏa thuận thì yêu cầu điều chỉnh giá theo hợp đồng.
Các quy định trên là quy định tại thời điểm viết (10/2026). Trước khi ký, anh chị đối chiếu hợp đồng thật và hỏi chủ đầu tư hoặc luật sư khi cần.
Anh chị đang cầm bảng giá hoặc mặt bằng của căn nào mà chưa chắc cách tính diện tích, chụp gửi Zalo 0385.09.9999 kèm chữ “DIỆN TÍCH”, mình quy đổi đơn giá thật và chỉ chỗ cần hỏi lại trong hợp đồng.
Hãy cân nhắc thật kỹ trước khi xuống tiền, vì đó là mồ hôi, công sức và tài sản lớn của anh chị.
Câu hỏi thường gặp về diện tích thông thủy
Diện tích thông thủy là gì?
Là diện tích sử dụng căn hộ đo theo mép trong tường bao, gồm tường ngăn các phòng bên trong, ban công, lô gia; không tính tường bao, tường chia căn, cột và hộp kỹ thuật trong căn (khoản 1 Điều 143 Luật Nhà ở 2023). Đây là diện tích ghi trên sổ hồng.
Diện tích thông thủy và tim tường cái nào lớn hơn?
Diện tích tim tường luôn lớn hơn, vì đo từ giữa tường bao và tường chia căn, lại tính cả cột, hộp kỹ thuật. Chênh bao nhiêu tùy thiết kế từng căn, không có tỷ lệ quy đổi chung.
Diện tích thông thủy có tính ban công không?
Có. Ban công tính toàn bộ diện tích sàn, chỗ có tường chung thì tính từ mép trong tường chung; lô gia cũng tính toàn bộ sàn (khoản 1 Điều 143 Luật Nhà ở 2023).
Giá căn hộ tính theo diện tích thông thủy hay tim tường?
Theo hợp đồng mẫu tại Nghị định 96/2024/NĐ-CP, giá bán bằng đơn giá một m² diện tích sử dụng (thông thủy) nhân tổng diện tích sử dụng. Hợp đồng vẫn phải ghi cả diện tích sàn xây dựng (tim tường).
Diện tích bàn giao chênh với hợp đồng thì xử lý thế nào?
Luật không ấn định mức chênh được phép. Hợp đồng mẫu để các bên tự thỏa thuận một tỷ lệ %: chênh trong tỷ lệ đó thì giữ giá, vượt thì tính lại giá theo diện tích thực tế, cả hai chiều. Biên bản bàn giao phải ghi cả diện tích thực tế và diện tích trong hợp đồng.
Về tác giả: Mình là Hoàng Sỹ Sáng, người sáng lập Đại Thành Land, gần 12 năm môi giới và đầu tư bất động sản tại TP Vinh, Nghệ An và Hà Tĩnh. Bài viết tổng hợp từ nguồn công khai có ghi ngày và kinh nghiệm làm nghề của mình. Số liệu nào chưa có văn bản chính thức, mình ghi rõ trong bài.
📞 Hotline/Zalo: 0385.099.999 · Zalo: zalo.me/0385099999 · WhatsApp: wa.me/84385099999
Facebook: Hoàng Sỹ Sáng BĐS · YouTube: @hoangsysangbds · TikTok: @hoangsysangbds · Web: nhadatgiatot.vn
Ghi chú nguồn: Luật Nhà ở 2023 (27/2023/QH15) Điều 143, 151, 155; Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư kèm Thông tư 05/2024/TT-BXD (bản hợp nhất 17/VBHN-BXD ngày 24/3/2026) Điều 5; Nghị định 96/2024/NĐ-CP Phụ lục I mẫu Ia; Báo Pháp luật Việt Nam 26/02/2014 về Thông tư 03/2014/TT-BXD. Diện tích, giá Sun Trường Vinh theo mặt bằng và bảng giá tham khảo dự kiến chủ đầu tư gửi đại lý (05/10/2026), Đại Thành Land là đại lý phân phối. Quy định tại thời điểm viết (10/2026); Luật Nhà ở, Luật KDBĐS sửa đổi đang trình Quốc hội. Bài tham khảo, không thay tư vấn pháp lý cho hồ sơ cụ thể, cập nhật 22/10/2026. Văn bản gốc: Luật Nhà ở 2023 · Quy chế nhà chung cư, bản hợp nhất 17/VBHN-BXD · Báo Pháp luật VN 26/02/2014.
