Cập nhật ngày 22/10/2026, theo quy định tại thời điểm viết. Luật Nhà ở sửa đổi đang được Quốc hội xem xét tại kỳ họp từ 17/10/2026, chưa thông qua.
Phí quản lý chung cư bao nhiêu 1 tháng? Công thức là đơn giá (đồng/m²/tháng) × diện tích sử dụng (thông thủy) của căn hộ. Ở Nghệ An, khung giá tham khảo cho nhà chung cư trên 7 tầng là 1.300–6.000 đồng/m²/tháng (Quyết định 44/2024/QĐ-UBND). Căn 70 m² theo khung này là khoảng 91.000–420.000 đồng mỗi tháng. Chung cư thương mại có nhiều tiện ích thì giá do hợp đồng mua bán thỏa thuận, có thể cao hơn khung.
Người cả đời ở nhà đất chuyển lên chung cư hay lo một câu: “Mỗi tháng mất bao nhiêu tiền mà không thấy gì?” Bài này giúp anh chị tính trước để khỏi bất ngờ.
Trả lời nhanh: phí quản lý chung cư tính thế nào?
- Công thức: đơn giá × m² diện tích sử dụng; diện tích theo sổ hồng, chưa có sổ thì theo hợp đồng hoặc biên bản bàn giao.
- Khung Nghệ An (QĐ 44/2024): nhà trên 7 tầng 1.300–6.000 đ/m²/tháng; với chung cư thương mại chỉ để tham khảo.
- Không gồm: gửi xe, điện, nước, bảo hiểm cháy nổ, internet, truyền hình, kinh phí bảo trì.
- Phải đóng kể cả khi đã nhận nhà mà chưa ở.
- Chưa có Hội nghị nhà chung cư lần đầu thì mức phí theo hợp đồng mua bán; có rồi thì Hội nghị thỏa thuận với đơn vị quản lý.
Mình là Hoàng Sỹ Sáng, gần 12 năm môi giới và đầu tư bất động sản ở TP Vinh. Mình viết bài này cho người mua căn hộ để ở, vì chi phí hằng tháng mới là thứ đi theo gia đình mình mấy chục năm.
Phí quản lý chung cư là gì, gồm những gì?
Phí quản lý chung cư (luật gọi là giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư) là tiền trả cho đơn vị vận hành tòa nhà hằng ngày: bảo vệ, lễ tân, vệ sinh khu chung, vận hành kỹ thuật, ban quản lý, chăm sóc cảnh quan chung.
Khoản 2 Điều 151 Luật Nhà ở 2023 liệt kê rõ những thứ không nằm trong phí quản lý:
- Chi phí trông giữ xe.
- Điện, nước sinh hoạt, nhiên liệu.
- Bảo hiểm cháy nổ.
- Kinh phí bảo trì.
- Truyền hình, internet, thông tin liên lạc.
- Thù lao Ban quản trị.
- Các dịch vụ khác phục vụ sử dụng riêng.
Tức là khi tính chi phí sống, anh chị phải cộng thêm các khoản trên, không chỉ nhìn mỗi con số phí quản lý.
Các dịch vụ tiện ích thu phí riêng như bể bơi, phòng tập, spa thì chủ đầu tư phải thông báo giá khi chuẩn bị Hội nghị nhà chung cư lần đầu (Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm Thông tư 05/2024/TT-BXD).
Phí quản lý chung cư tính như thế nào?
Theo Điều 30 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư:
Phí quản lý mỗi tháng = đơn giá dịch vụ × diện tích sử dụng căn hộ
- Diện tích lấy theo giấy chứng nhận (sổ hồng). Chưa có sổ thì lấy theo hợp đồng mua bán hoặc biên bản bàn giao. Đây là diện tích thông thủy, không phải tim tường. Chi tiết mình viết ở bài diện tích thông thủy và tim tường là gì.
- Đóng hằng tháng hoặc theo định kỳ, kể cả khi đã nhận bàn giao mà chưa vào ở.
Ai quyết định mức phí? Theo khoản 3 Điều 151 Luật Nhà ở 2023:
- Chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu: theo mức thỏa thuận trong hợp đồng mua bán.
- Đã có Hội nghị nhà chung cư: đơn vị quản lý vận hành và Hội nghị thỏa thuận, quyết định.
Hợp đồng mua bán mẫu (Nghị định 96/2024/NĐ-CP) cũng ghi rõ phí quản lý hằng tháng không nằm trong giá bán căn hộ, và có thể điều chỉnh nhưng phải tính toán hợp lý.
Khung giá phí quản lý chung cư ở Nghệ An
Quyết định 44/2024/QĐ-UBND ngày 31/10/2024 của UBND tỉnh Nghệ An (hiệu lực từ 10/11/2024) quy định khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư:
| Loại nhà chung cư | Khung giá (đồng/m² sử dụng/tháng) |
|---|---|
| Đến 7 tầng, không có thang máy | 700 – 2.500 |
| Đến 7 tầng, có thang máy | 1.000 – 3.700 |
| Trên 7 tầng | 1.300 – 6.000 |
Tới ngày viết bài, mình chưa thấy văn bản nào thay thế quyết định này.
Lưu ý quan trọng: theo khoản 7 Điều 151 Luật Nhà ở 2023, khung giá của tỉnh bắt buộc với chung cư thuộc tài sản công. Với chung cư thương mại, khung này chỉ là căn cứ tham khảo khi các bên thỏa thuận; nếu không thỏa thuận được thì mới áp dụng mức trong khung. Nên chung cư thương mại nhiều tiện ích hoàn toàn có thể có phí cao hơn 6.000 đ/m².
Tự tính phí quản lý cho căn hộ của mình
Mình lấy diện tích một số căn ở Sun Trường Vinh để tính thử. Phí quản lý Sun Glory Residence chủ đầu tư chưa công bố, nên bảng dưới chỉ là phép tính theo các mức giả định:
| Căn ví dụ (diện tích thông thủy) | Theo khung Nghệ An (1.300–6.000 đ/m²) | Nếu 15.000 đ/m² | Nếu 25.000 đ/m² |
|---|---|---|---|
| Studio 29,8 m² | 38.740 – 178.800 đ | 447.000 đ | 745.000 đ |
| 1PN+ 51,3 m² | 66.690 – 307.800 đ | 769.500 đ | 1.282.500 đ |
| 2PN+ 74,9 m² | 97.370 – 449.400 đ | 1.123.500 đ | 1.872.500 đ |
| 3PN+ 92,2 m² | 119.860 – 553.200 đ | 1.383.000 đ | 2.305.000 đ |
Vì sao mình đưa thêm mức 15.000–25.000 đ/m²? Theo kinh nghiệm thị trường của mình, chung cư thương mại có bể bơi trong nhà, phòng tập, nhiều thang máy thường có phí quản lý cao hơn khung tham khảo, hay gặp khoảng 15.000–25.000 đ/m²/tháng tùy đơn vị vận hành. Đây là nhận định nghề, không phải số của Sun. Khi chủ đầu tư công bố trong hợp đồng mua bán, anh chị lấy số thật thay vào.
Mẹo lập ngân sách: tính chi phí sống hằng tháng ở mức cao (25.000 đ/m²) cộng gửi xe, điện nước. Nếu phí thực tế thấp hơn thì coi như phần dư.
Sun Glory Residence có hơn 37 tiện ích được công bố, tòa Legend 7 thang máy, tòa Sky 37 có 9 thang máy (theo thông tin chủ đầu tư gửi đại lý). Nhiều tiện ích và thang máy thì chất lượng sống cao hơn, đổi lại chi phí vận hành cũng lớn hơn. Đại Thành Land của mình là đại lý phân phối dự án này.
Phí quản lý khác phí bảo trì thế nào?
Phí quản lý đóng hằng tháng cho việc vận hành hằng ngày. Phí bảo trì 2% đóng một lần khi mua, chỉ dùng sửa chữa, thay thế phần sở hữu chung và cấm dùng để trả phí quản lý (Điều 155 Luật Nhà ở 2023). Chi tiết ở bài phí bảo trì chung cư 2%.
5 câu nên hỏi về phí quản lý trước khi ký
- Mức phí quản lý ghi trong hợp đồng mua bán là bao nhiêu đồng/m²/tháng, đã gồm VAT chưa?
- Phí bắt đầu tính từ ngày nào: ngày nhận bàn giao hay ngày thông báo bàn giao?
- Phí gửi xe máy, ô tô mỗi tháng bao nhiêu, có đủ chỗ không?
- Tiện ích nào miễn phí, tiện ích nào thu riêng (bể bơi, phòng tập)?
- Điều kiện điều chỉnh phí sau này ghi thế nào trong hợp đồng?
Ở thật thì tiền hằng tháng còn quan trọng hơn chênh vài chục triệu lúc mua. Muốn tính tổng tiền cần chuẩn bị trước khi nhận nhà, anh chị đọc thêm bài chính sách thanh toán Sun Trường Vinh và có nên ở chung cư.
Các quy định trên là quy định tại thời điểm viết (10/2026). Anh chị đối chiếu hợp đồng thật và văn bản chính thức trước khi quyết định.
Anh chị muốn mình tính giúp tổng chi phí sống hằng tháng (phí quản lý, gửi xe, điện nước) cho căn đang nhắm, nhắn Zalo 0385.09.9999 chữ “PHÍ QUẢN LÝ” kèm diện tích căn và số xe, mình gửi bảng tính.
Hãy cân nhắc thật kỹ trước khi xuống tiền, vì đó là mồ hôi, công sức và tài sản lớn của anh chị.
Câu hỏi thường gặp về phí quản lý chung cư
Phí quản lý chung cư bao nhiêu 1 tháng?
Bằng đơn giá nhân diện tích sử dụng căn hộ. Ở Nghệ An, khung tham khảo cho nhà trên 7 tầng là 1.300–6.000 đồng/m²/tháng (QĐ 44/2024/QĐ-UBND), căn 70 m² khoảng 91.000–420.000 đồng/tháng. Chung cư thương mại thì theo mức thỏa thuận trong hợp đồng, có thể cao hơn khung.
Phí quản lý chung cư gồm những gì?
Chi phí vận hành hằng ngày: bảo vệ, vệ sinh khu chung, vận hành kỹ thuật, ban quản lý. Không gồm gửi xe, điện, nước, bảo hiểm cháy nổ, kinh phí bảo trì, truyền hình, internet, thù lao Ban quản trị (khoản 2 Điều 151 Luật Nhà ở 2023).
Phí quản lý chung cư tính theo diện tích nào?
Theo diện tích sử dụng (thông thủy) ghi trên sổ hồng; chưa có sổ thì theo hợp đồng mua bán hoặc biên bản bàn giao (Điều 30 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư).
Nhận nhà mà chưa ở có phải đóng phí quản lý không?
Có. Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư yêu cầu đóng kể cả khi đã nhận bàn giao mà chưa sử dụng.
Phí quản lý Sun Trường Vinh bao nhiêu?
Tới ngày 22/10/2026 chủ đầu tư chưa công bố. Mức phí sẽ ghi trong hợp đồng mua bán; chưa có Hội nghị nhà chung cư lần đầu thì áp dụng theo hợp đồng.
Về tác giả: Mình là Hoàng Sỹ Sáng, người sáng lập Đại Thành Land, gần 12 năm môi giới và đầu tư bất động sản tại TP Vinh, Nghệ An và Hà Tĩnh. Bài viết tổng hợp từ nguồn công khai có ghi ngày và kinh nghiệm làm nghề của mình. Số liệu nào chưa có văn bản chính thức, mình ghi rõ trong bài.
📞 Hotline/Zalo: 0385.099.999 · Zalo: zalo.me/0385099999 · WhatsApp: wa.me/84385099999
Facebook: Hoàng Sỹ Sáng BĐS · YouTube: @hoangsysangbds · TikTok: @hoangsysangbds · Web: nhadatgiatot.vn
Ghi chú nguồn: Luật Nhà ở 2023 (27/2023/QH15) Điều 151, 155; Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư kèm Thông tư 05/2024/TT-BXD (bản hợp nhất 17/VBHN-BXD ngày 24/3/2026) Điều 15, 30; Quyết định 44/2024/QĐ-UBND ngày 31/10/2024 của UBND tỉnh Nghệ An; Nghị định 96/2024/NĐ-CP Phụ lục I mẫu Ia. Mức 15.000–25.000 đ/m² là nhận định kinh nghiệm thị trường của tác giả, không phải số của dự án. Diện tích Sun Trường Vinh theo mặt bằng chủ đầu tư gửi đại lý, Đại Thành Land là đại lý phân phối. Quy định tại thời điểm viết (10/2026); Luật Nhà ở, Luật KDBĐS sửa đổi đang trình Quốc hội. Bài tham khảo, không thay tư vấn pháp lý cho hồ sơ cụ thể, cập nhật 22/10/2026. Văn bản gốc: Luật Nhà ở 2023 · Quy chế nhà chung cư, bản hợp nhất 17/VBHN-BXD · Quyết định 44/2024/QĐ-UBND Nghệ An.
