Cập nhật 09/10/2026 · Hoàng Sỹ Sáng, môi giới bất động sản Vinh – Nghệ An gần 12 năm
“Đất thị trấn Nam Đàn giờ bao nhiêu một mét?” Tuần nào em cũng nhận câu này, nhất là từ khi Park City Nam Đàn chuẩn bị mở bán. Câu trả lời có hai lớp: giá Nhà nước trong bảng giá đất của tỉnh, và giá thị trường người mua người bán thỏa thuận với nhau. Hai con số này khác nhau, và người mua đất cần biết cả hai.
Bài này em tra trực tiếp phụ lục bảng giá đất ban hành kèm Nghị quyết 35/2025/NQ-HĐND của HĐND tỉnh Nghệ An (áp dụng từ 1/1/2026), phần “Thị trấn Nam Đàn (nay là xã Vạn An)”. Em lọc ra các tuyến đường chính để anh chị tra nhanh.
Tóm tắt nhanh: giá đất thị trấn Nam Đàn 2026 (giá Nhà nước)
- Cao nhất: 25 triệu/m², Quốc lộ 46A đoạn Cầu Cao (khối Sa Nam) tới ngã tư khối Mai Hắc Đế – Hà Long
- Các trục chính khác: 15–20 triệu/m² (Quốc lộ 15A, Quốc lộ 46C, chợ Sa Nam, đường Vincom, Phan Bội Châu)
- Đường trong khối, ngõ ngách: phổ biến 2–3 triệu/m²
- Quốc lộ 46A qua Xuân Hòa cũ: 17–24 triệu/m²
- Lưu ý: đây là giá dùng để tính thuế, tiền sử dụng đất, bồi thường. Giá mua bán thực tế thường khác
Giá đất Nam Đàn có mấy loại?
Khi nói “giá đất Nam Đàn”, người ta có thể đang nói một trong hai thứ:
- Giá theo bảng giá đất của Nhà nước: do HĐND tỉnh ban hành, áp cho từng đoạn đường, từng vị trí. Dùng để tính tiền sử dụng đất, thuế, lệ phí trước bạ, bồi thường khi thu hồi đất. Từ 1/1/2026, Nghệ An áp dụng bảng giá theo Nghị quyết 35/2025/NQ-HĐND.
- Giá thị trường: giá hai bên thỏa thuận khi mua bán. Giá này phụ thuộc mặt tiền, hướng, pháp lý, cung cầu từng thời điểm, và thường cao hơn giá Nhà nước ở các trục đẹp.
Người mua cần cả hai. Giá Nhà nước cho biết vị trí đó được xếp hạng ra sao: tuyến nào Nhà nước định giá cao thì thường là tuyến buôn bán, đi lại tốt. Giá thị trường cho biết mình phải trả bao nhiêu.
Bảng giá đất thị trấn Nam Đàn 2026 (nay là xã Vạn An)
Dưới đây là giá đất ở, mặt đường, các tuyến chính trong phần “Thị trấn Nam Đàn (nay là xã Vạn An)” của phụ lục bảng giá đất. Đơn vị: đồng/m².
| Tuyến đường | Đoạn | Giá Nhà nước |
|---|---|---|
| Quốc lộ 46A | Cầu Cao (khối Sa Nam) → ngã tư khối Mai Hắc Đế – Hà Long | 25.000.000 |
| Quốc lộ 46A | Bà Hà (Điện lực) → Cầu Cao (khối Phan Bội Châu) | 20.000.000 |
| Quốc lộ 46A | Cồn Bầu (khối Nam Thung) → Kho K5 (khối Trường Sơn) | 13.000.000 |
| Quốc lộ 15A | Ngã tư đèn đỏ (khối Hà Long) → giáp UBND thị trấn cũ | 20.000.000 |
| Quốc lộ 15A | Trạm y tế → khu tái định cư Phân Làng (Quy Chính) | 15.000.000 |
| Quốc lộ 15A | Chợ Dưng (Vệ Nông) → Ngã 5 trường lái | 10.000.000 |
| Quốc lộ 15A | Ngã 5 trường lái → giáp Nam Thái | 8.000.000 |
| Quốc lộ 46C | Phan Bội Châu → UBND thị trấn cũ | 18.000.000 |
| Quốc lộ 46C | Phan Bội Châu → ngã 3 bến phà (khối Sa Nam) | 15.000.000 |
| Quốc lộ 46C | Quang Trung → cầu Nam Đàn | 12.000.000 |
| Ngã 4 chợ Sa Nam ra bến phà | Khối Sa Nam | 20.000.000 |
| Đường Vincom (Quốc lộ 15A) | → cà phê Quê mình | 20.000.000 |
| Đường Phan Bội Châu | Ngân hàng Nông nghiệp (ngã 3) → Xí nghiệp thủy lợi | 15.000.000 |
| Đường Mai Hắc Đế | Ngã 4 Mai Hắc Đế → ngã 4 chợ Sa Nam | 10.000.000 |
| Đường quy hoạch 12–18 m | Khối Nam Bắc Sơn | 18.000.000 – 20.000.000 |
| Đường trong khối, ngõ ngách | Các khối dân cư | Phổ biến 2.000.000 – 3.000.000 |
Nguồn: Phụ lục bảng giá đất (khu vực Nam Đàn) kèm Nghị quyết 35/2025/NQ-HĐND tỉnh Nghệ An. Mỗi đoạn trong phụ lục được xác định theo thửa, tờ bản đồ; muốn tra đúng thửa của mình, anh chị đối chiếu số tờ, số thửa trên sổ.
Đọc bảng sẽ thấy rõ: tiền nằm ở mặt đường. Cùng ở thị trấn cũ, lô mặt Quốc lộ 46A đoạn trung tâm được Nhà nước định giá 25 triệu/m², còn lô trong ngõ khối dân cư chỉ 2–3 triệu/m². Chênh gần 10 lần.
Giá đất Xuân Hòa, Thượng Tân Lộc cũ (cũng thuộc xã Vạn An)
Xã Vạn An gồm thị trấn Nam Đàn, Thượng Tân Lộc và Xuân Hòa (xem bài xã Vạn An gồm những xã nào). Theo cùng phụ lục:
- Quốc lộ 46A qua Xuân Hòa cũ: 17–24 triệu/m². Đoạn cao nhất 24 triệu/m² quanh ngã tư chợ Tro.
- Đường tỉnh 539B (Xuân Hòa cũ): 12 triệu/m².
- Đường trục xóm ở Xuân Hòa, Thượng Tân Lộc cũ: nhiều đoạn chỉ 0,5–1,2 triệu/m².
Nghĩa là trong cùng một xã Vạn An, giá Nhà nước trải từ dưới 1 triệu tới 25 triệu/m². Ai nói “đất Vạn An giá X” mà không nói rõ đường nào, đoạn nào, thì con số đó gần như vô nghĩa.
Giá đất thị trường Nam Đàn đang rao bao nhiêu?
Em nói thật: tin rao bán đất ở Nam Đàn trên các trang lớn khá ít, chưa đủ để rút ra một “giá trung bình” đáng tin. Vài tin rao gần đây trên batdongsan.com.vn để anh chị tham khảo:
- Lô 160 m² làn 2 Quốc lộ 46 tại xã Vạn An (thị trấn Nam Đàn cũ): rao 2 tỷ, khoảng 12,5 triệu/m².
- Lô 195,5 m² ở xã Kim Liên: rao 3,5 tỷ, khoảng 17,9 triệu/m².
- Lô góc 289 m² trong khu đấu giá Nam Hưng (nay thuộc xã Nam Đàn mới): rao 1,2 tỷ, khoảng 4,15 triệu/m².
Đây là giá rao, không phải giá giao dịch. Ngoài thực tế, giá chốt thường khác giá rao, tùy thương lượng và tính pháp lý của từng lô. Muốn biết giá thật của một lô cụ thể, cách chắc nhất là so 3–5 giao dịch đã chốt gần đó.
Đặt Park City Nam Đàn vào bức tranh giá đất
Park City Nam Đàn (tên chính thức: Khu đô thị trung tâm mới thị trấn Nam Đàn) nằm ngay trong xã Vạn An, tức lõi thị trấn cũ. Đây là dự án đất nền giãn xây, gồm lô shophouse, liền kề, biệt thự, lô điển hình khoảng 150 m², dự kiến mở bán đầu tháng 11/2026. Chi tiết em đã viết ở bài đất nền Park City Nam Đàn: loại lô, diện tích, pháp lý và lịch mở bán.
Chủ đầu tư chưa công bố bảng giá. Trên thị trường từng có người nhắc mức khoảng 20–25 triệu/m², nhưng đó là thông tin truyền miệng, em không coi là giá. Phụ lục bảng giá đất 2026 cũng chưa có dòng nào cho các tuyến đường nội bộ của dự án, vì dự án chưa hình thành.
Khi có bảng giá, anh chị có thể tự đánh giá đắt hay rẻ bằng 4 phép so sánh:
- So với giá Nhà nước các trục gần nhất: Quốc lộ 46A, 15A, 46C đoạn trung tâm đang 15–25 triệu/m².
- So với giá rao đất lẻ cùng khu: ví dụ lô làn 2 Quốc lộ 46 đang rao khoảng 12,5 triệu/m².
- Cộng giá trị hạ tầng: đất dự án có đường nội khu, công viên, điện nước đồng bộ, quy hoạch rõ. Đất lẻ trong ngõ không có những thứ này.
- Trừ đi thời gian chờ: đất lẻ thường có sổ ngay, đất dự án có sổ sau theo hợp đồng. Thời gian chờ cũng là chi phí.
Lô shophouse mặt trục chính nên đặt cạnh giá các trục buôn bán (15–25 triệu/m²). Lô liền kề bên trong nên so với đất ở khu dân cư có đường ô tô. So đúng loại thì mới ra con số có ý nghĩa.
Bảng giá đất Nhà nước ảnh hưởng gì tới người mua?
Nhiều người nghĩ bảng giá Nhà nước không liên quan tới mình. Thật ra nó ảnh hưởng trực tiếp tới tiền phải nộp khi sang tên:
- Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng (thường 2%) và lệ phí trước bạ (0,5%) tính trên giá chuyển nhượng; nếu giá ghi trong hợp đồng thấp hơn giá theo bảng giá thì tính theo bảng giá.
- Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích hoặc được giao đất cũng căn cứ bảng giá.
Vì vậy, đừng ghi giá hợp đồng thấp bất thường để “né thuế”. Vừa không giảm được bao nhiêu, vừa mang rủi ro khi có tranh chấp. Anh chị xem thêm 10 điều khoản cần có khi đặt cọc mua nhà đất.
Câu hỏi thường gặp về giá đất Nam Đàn
Giá đất thị trấn Nam Đàn 2026 bao nhiêu?
Theo bảng giá đất Nghệ An 2026 (Nghị quyết 35/2025/NQ-HĐND), giá Nhà nước đất ở thị trấn Nam Đàn cũ (nay là xã Vạn An) cao nhất 25 triệu/m² ở Quốc lộ 46A đoạn trung tâm; các trục chính khác 15–20 triệu/m²; đường trong khối, ngõ ngách phổ biến 2–3 triệu/m².
Bảng giá đất Nam Đàn 2026 áp dụng theo văn bản nào?
Theo Nghị quyết 35/2025/NQ-HĐND ngày 12/12/2025 của HĐND tỉnh Nghệ An, áp dụng từ 1/1/2026, với phụ lục giá chi tiết theo từng xã, phường.
Giá đất Nhà nước có phải giá mua bán không?
Không. Giá Nhà nước dùng để tính thuế, tiền sử dụng đất, bồi thường. Giá mua bán là giá thị trường do hai bên thỏa thuận và thường khác giá Nhà nước.
Đất nền Park City Nam Đàn giá bao nhiêu?
Chủ đầu tư chưa công bố bảng giá chính thức. Dự án dự kiến mở bán đầu tháng 11/2026; giá chính thức theo thông báo của chủ đầu tư.
Giá đất Vạn An khác giá đất thị trấn Nam Đàn không?
Thị trấn Nam Đàn cũ nay là một phần của xã Vạn An, nên giá đất thị trấn Nam Đàn chính là giá các tuyến trong khu vực thị trấn cũ của xã Vạn An. Xã Vạn An còn gồm Xuân Hòa và Thượng Tân Lộc cũ, nơi có mức giá riêng.
Nguồn: Nghị quyết 35/2025/NQ-HĐND và phụ lục bảng giá đất (Cổng thông tin Đoàn ĐBQH và HĐND tỉnh Nghệ An); tin rao trên batdongsan.com.vn tra ngày 09/10/2026. Bài viết chỉ để tham khảo, không thay cho văn bản chính thức; khi giao dịch, anh chị đối chiếu số tờ, số thửa cụ thể.
Muốn biết lô đất mình đang xem ở Nam Đàn có đáng giá không?
Gửi Sáng vị trí hoặc số tờ, số thửa. Em tra giá Nhà nước đoạn đó, so với giao dịch quanh khu và với đất nền Park City Nam Đàn khi có bảng giá, để anh chị quyết định có cơ sở.
📞 Hotline/Zalo: 0385 099 999 · Nhắn Zalo
