Cùng một con đường 10,8 km, giá Nhà nước theo bảng giá chỗ 33, chỗ 45 triệu/m². Có đoạn còn đi sát khu mà đầu năm 2026 báo đưa tin là bị hạn chế mua bán, chuyển nhượng.
Vậy mà ngoài kia, người ta gói hết vào một câu: đất đại lộ Vinh Cửa Lò “lên dữ lắm”, chần chừ là lỡ.
Anh chị đang giữ một khoản tiền mặt, tiền đi làm xa gửi về, hoặc tích góp cả chục năm. Mình đoán anh chị đang sợ ba chuyện: mua đúng đỉnh sốt, mua phải đất dính quy hoạch, và bị cò thổi giá. Nỗi sợ đó có cơ sở.
Theo Tiền Phong (03/01/2026), sau tin quy hoạch trung tâm hành chính, giá đất ở Vinh Lộc (Nghi Phong cũ) và Đông Lộc tăng từ khoảng 9–10 lên 20–25 triệu/m². Đó là mức báo ghi nhận, không phải bảng giá, và mình chưa đối chiếu được với giao dịch thật. Cũng đợt đó, báo đưa tin tỉnh hạn chế mua bán, chuyển nhượng trong khu quy hoạch này.
Giá thì được kể là lên nhanh. Còn sang tên thì, theo tin đầu năm, bị siết.
Giai đoạn 2022–2023, mình dùng đòn bẩy quá tay, phải cắt lỗ nhiều bất động sản và mất gần 15 tỷ. Từ đó, mình xem dòng tiền và pháp lý trước, kỳ vọng tăng giá xem sau. Bài này viết theo đúng thứ tự đó.
Nắm nhanh – Giá Nhà nước mặt đại lộ chính khoảng 33–45 triệu/m² (NQ 35/2025/NQ-HĐND), không phải giá thị trường. – Đồ án điều chỉnh quy hoạch phân khu khoảng 1.752 ha chưa được phê duyệt.
Đại lộ Vinh – Cửa Lò 72m thực ra rộng bao nhiêu, đi qua những đâu
“72m” không phải bề rộng mặt đường
Đường chính rộng 32 m, 8 làn xe cơ giới. Đường gom giai đoạn 1 rộng 9 m mỗi bên. Chỉ giới xây dựng từ 72 m đến 290 m, nên dân quen gọi là “đường 72m”.
Trên phụ lục bảng giá NQ 35/2025 và QĐ 4268/QĐ-UBND, lộ giới khoảng 95 m. Mình chưa thấy nguồn nào nói tuyến đã mở rộng thực tế tới 95 m. Lô có dính lộ giới không thì phải tra bản đồ, đứng nhìn không biết được.
13 năm cho một con đường
Đại lộ được duyệt năm 2010, khởi công 2011, dừng năm 2015 vì thiếu vốn, làm lại từ tháng 11/2017. Sáng 29/8/2024, tuyến mới thông xe đủ 8 làn.
Giữa chừng còn vướng giải phóng mặt bằng ở Nghi Phú năm 2019. VnExpress (22/03/2023) đưa tin thi công làm nứt 58 nhà dân ở Nghi Phong.
Theo Báo Đấu thầu (30/08/2024), lúc thông xe vẫn còn nhiều hạng mục chưa xong. Đến 14/10/2026, mình chưa thấy tin nào nói tuyến đã hoàn thành toàn bộ.
Quy hoạch thành hiện trạng có khi mất cả chục năm, anh chị tính cả thời gian chờ vào dòng tiền.
Tuyến nay đi qua 4 đơn vị hành chính mới
Sau sắp xếp theo NQ 1678/NQ-UBTVQH15 (từ 01/7/2025), đối chiếu phụ lục bảng giá 2026 thì tuyến đi qua 4 đơn vị (thứ tự các xã cũ nên kiểm lại với địa phương):
- Phường Vinh Phú: đoạn qua Nghi Phú cũ và Nghi Đức cũ.
- Phường Vinh Lộc: đoạn qua Nghi Phong cũ và Nghi Xuân cũ.
- Xã Đông Lộc: gộp từ Khánh Hợp, Nghi Thạch, Thịnh Trường.
- Phường Cửa Lò: đoạn qua Nghi Hương cũ, kết thúc ở nút giao đường Bình Minh.
Đông Lộc là xã, không phải phường, và không thuộc Hưng Nguyên như vài trang mạng ghi. Xã Đông Lộc (Nghệ An) cũng khác xã Đồng Lộc (Hà Tĩnh).
Ai đưa anh chị một “bảng giá xã” ở khu này, cứ hỏi thêm: bảng đó lấy từ văn bản nào?
Giá đất đại lộ Vinh – Cửa Lò theo từng đoạn: bảng so sánh 4 khu vực
Câu nhiều anh chị hỏi nhất là “đất đại lộ Vinh Cửa Lò giờ bao nhiêu một mét?”. Mỗi đoạn một giá. Hỏi chung chung thì rất dễ bị đưa mức cao nhất ra để “neo”.
Các con số dưới đây là giá Nhà nước theo bảng giá trong NQ 35/2025/NQ-HĐND ngày 12/12/2025, hiệu lực từ 01/01/2026. Không phải giá thị trường, cũng không phải giá trúng đấu giá.
| Đoạn / đơn vị | Giá Nhà nước NQ 35 (tr/m²) | Hợp hơn với (nhận định của mình) | Cần kiểm tra |
|---|---|---|---|
| Vinh Phú: Nghi Phú cũ, “Đại lộ Vinh – Cửa Lò (95m)” | 44–45 | Ở thật, muốn gần khu đô thị cũ | Giá vào cao; dự án quanh đó từng chậm nhiều năm |
| Vinh Phú: Nghi Đức cũ | 35,5 (Nghi Phú → Bùi Thế Đạt); 33 (Bùi Thế Đạt → giáp Nghi Phong) | Ở thật, muốn giá mềm hơn | Dự án lớn gần đó chưa thấy chọn được nhà đầu tư |
| Vinh Lộc: Nghi Phong cũ (TL535B), Nghi Xuân cũ | 35; các khu TĐC đường Vinh – Cửa Lò 12–14 | Tích sản dài hạn bằng tiền nhàn rỗi | Đã có QĐ 1500 điều chỉnh cục bộ khoảng 220 ha; có ranh trung tâm hành chính (TTHC) tỉnh |
| Xã Đông Lộc: ĐT535B | 35, mức cao nhất của xã | Tích sản dài hạn bằng tiền nhàn rỗi | Quy hoạch chung xã chưa công bố; có một phần ranh TTHC |
| Cửa Lò: Nghi Hương cũ, đoạn Sân Golf – Bảo Khánh HAMICO | 35 | Chưa đủ dữ liệu để nhận định | Chưa có số liệu giá giao dịch |
Ba đoạn cùng 35 tr/m² nhưng rủi ro mỗi nơi một kiểu. Anh chị so phần rủi ro, đừng chỉ so con số. Giá các tuyến khác anh chị tra ở bảng giá đất Nghệ An 2026.
Vinh Phú: giá cao chưa chắc đã đông người ở. Năm 2022, Báo Đấu thầu ghi nhận KĐT Tây Lê Nin sát đường 72m còn dãy liền kề xây thô, bỏ hoang khoảng 20 năm. KĐT thông minh 200 ha ở Nghi Đức – Nghi Ân mời đầu tư từ 2021, mình chưa thấy tin chọn được nhà đầu tư.
Vinh Lộc: cùng phường, khác trục là khác giá. Trong phụ lục Nghi Phong cũ, TL535B là 35 tr/m², ĐT535 là 25, QL46 là 23.
Đông Lộc: nhiều trục, quy hoạch xã chưa có. Xã có nhiều trục như QL46, ĐT536, ĐT535B, giáp phường Cửa Lò và sân bay Vinh. Quy hoạch chung xã dự kiến công bố cuối tháng 10/2026, theo cổng xã ngày 12/10/2026 thì vẫn chưa có.
Cẩn thận với con số 87,5 tr/m² Đây là giá Nhà nước của “Đường 72m” từ ngã 4 Quán Bàu, đoạn qua Hà Huy Tập cũ và Nghi Phú cũ, khác với đại lộ chính, nơi đoạn qua Nghi Phú cũ chỉ 44–45 tr/m². Ai lấy 87,5 tr làm giá “đại lộ Vinh – Cửa Lò”, nên hỏi lại cho rõ. Mình chưa tìm thấy nguồn nào công bố giá trúng/m² của lô mặt đại lộ trong năm 2025–2026.
Đất mặt đại lộ Vinh Cửa Lò hay lô lớp trong: đoạn nào hợp với ai
Tình huống minh họa: một anh đi xuất khẩu lao động về, đứng trước con đường 8 làn và thích ngay lô mặt đại lộ: “to, đẹp, sau này dễ bán”. Lô nhìn đẹp nhất chưa chắc hợp túi tiền và mục đích của anh.
Mặt đại lộ thoáng, dễ tìm, dễ nhận diện. Nhưng theo kinh nghiệm của mình, ở mặt một con đường 8 làn chưa chắc đã sướng:
- Xe chạy nhanh, nhiều làn. Mua để ở thì tiếng ồn, bụi, chuyện con nhỏ ra đường là thứ anh chị sống cùng hằng ngày.
- Đường chính khác đường gom. Lô tiếp cận bằng lối nào, có vướng hành lang an toàn giao thông không, phải xem tận nơi.
- Kinh doanh nhỏ chưa chắc hợp. Người đi đường lớn thường đi nhanh, ít dừng ghé quán nhỏ. Anh chị nên tự đứng xem dòng người vài buổi.
- Bộ mặt hai bên đường còn có thể đổi. Đồ án phân khu đang trình có đường trên cao, đường sắt đô thị trên dải phân cách; nếu được duyệt, lối ra vào có thể khác hôm nay.
Lô lớp trong, cách đại lộ 1–2 lớp, thường yên hơn và cần ít vốn hơn. Đổi lại, anh chị phải xem đường nội bộ đã có trong quy hoạch chưa.
- Mua để ở thật: mình nghiêng về lô lớp trong ở đoạn Vinh Phú, lối vào thuận.
- Tích sản ở Vinh Lộc, Đông Lộc: chỉ dùng tiền nhàn rỗi, không vay nặng, và hỏi trước thửa có nằm trong khu đang hạn chế chuyển nhượng không.
- Kinh doanh: trục ngang có khi hợp cửa hàng nhỏ hơn, nhưng phải xem từng thửa.
Muốn so với lựa chọn khác trong đô thị Vinh cũ, anh chị xem bài đất nền Vinh 2026. Mua đúng mục đích ngay từ đầu, đó là đầu tư có kỷ luật.
Những rủi ro quy hoạch – pháp lý cần soi trước khi xuống tiền
Trả hơi đắt chưa đáng sợ. Đáng sợ là mua xong mới biết thửa nằm trong ranh quy hoạch, xây không được mà bán cũng khó.
Quy hoạch: cái đã duyệt, cái đang trình, cái chưa có
- Đã duyệt: quy hoạch 1/500 khu TTHC tỉnh theo QĐ 4268/QĐ-UBND, công bố ngày 1/10/2026. Ranh 41,76 ha, gồm 33,58 ha ở Vinh Lộc và 8,18 ha ở Đông Lộc.
- Đang trình: đồ án điều chỉnh phân khu khoảng 1.752 ha. Dự thảo có nhà cao 15–40 tầng và khoảng 130 ha đất ở phải giải phóng mặt bằng.
- Điều chỉnh cục bộ: VnEconomy (05/2026) đưa tin QĐ 1500/QĐ-UBND điều chỉnh khoảng 220 ha ở Vinh Lộc và Đông Lộc, trong đó 69,66 ha “dự trữ phát triển” chưa có chức năng cụ thể. Ngày ký cần kiểm tra lại.
- Chưa có dữ liệu: ngày khởi công mới và nhà đầu tư BT của khu TTHC. Mục tiêu khởi công quý I/2026 đã trễ.
Dự án có hạng mục bồi thường, tái định cư 235 tỷ, nhưng mình không dám nói mọi thửa trong ranh đều được mua theo giá đền bù. Chi tiết ở bài trung tâm hành chính mới Nghệ An.
Với lô bám mặt đường, KH 111/KH-UBND ngày 12/02/2026 yêu cầu rà soát mốc lộ giới, chỉ giới đường đỏ, và xử lý cả trường hợp đã được cấp đất trong hành lang an toàn giao thông.
Giao dịch: chỗ dễ bị “thổi giá” nhất
Theo Tiền Phong và Nhà Đầu tư (đầu 01/2026), CV 14824/UBND-NN yêu cầu trong khu quy hoạch TTHC, khi đang điều chỉnh quy hoạch cục bộ: chưa cho chuyển mục đích sử dụng đất và hạn chế mua bán, chuyển nhượng. Văn bản này nay còn áp dụng không, anh chị phải hỏi UBND phường, xã trước khi đặt cọc.
Một tin VnEconomy (khoảng đầu năm 2026, ngày đăng cần kiểm tra lại) cho biết giá rao dọc đại lộ lên 39–41 tr/m², trong khi khoảng 2 tuần trước đó chỉ 30–35 tr/m². Mình chưa đối chiếu được con số này với giao dịch thật. Giá rao nhảy càng nhanh, càng nên đi chậm.
Đấu giá cũng có phiên đông, phiên ế. Phiên 25/9/2024 ở xóm 1 Nghi Phong cũ (114 lô, cách đại lộ khoảng 1 km, khởi điểm 9,4–10,8 tr/m²) có khoảng 1.600 hồ sơ. Còn theo một tin báo mà mình mới đọc được đoạn trích, khu Kim Trung (Nghi Ân cũ, không sát đại lộ) phải giảm 10% giá khởi điểm mới bán được 31/66 lô.
Quyền của anh chị theo Luật Đất đai 2024
Theo Điều 76 Luật Đất đai 2024: quy hoạch đã công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm thì người sử dụng đất vẫn thực hiện quyền bình thường (khoản 4); diện tích phải thu hồi đã nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì người sử dụng đất vẫn thực hiện các quyền, nhưng không được xây mới nhà ở, công trình, trồng mới cây lâu năm (khoản 6).
Theo NQ 254/2025/QH15, cấp huyện, cấp xã không lập mới kế hoạch sử dụng đất hằng năm nữa, nên cách áp dụng hiện nay anh chị hỏi lại cán bộ địa chính. Xem thêm bài đất dính quy hoạch.
7 việc cần làm trước khi mua đất dọc đại lộ Vinh Cửa Lò
Phần lớn việc dưới đây chỉ tốn công đi hỏi.
- Xác định thửa thuộc đơn vị nào, theo cả tên mới và tên cũ. Phụ lục bảng giá có nhiều dòng ghi theo xã cũ, biết tên cũ mới tra đúng dòng.
- Xin thông tin quy hoạch cho đúng thửa. Thủ tục “Cung cấp thông tin quy hoạch đô thị và nông thôn”, mã 1.014159, nộp tại Trung tâm Phục vụ hành chính công tỉnh (16 Trường Thi), cấp xã, phường, hoặc qua dichvucong.gov.vn. Theo QĐ 898/QĐ-BXD, thời hạn không quá 03 ngày làm việc, không mất phí; nên gọi hỏi lại trước khi nộp.
- Tự xem trước trên cổng chính thức: quyhoach.xaydung.gov.vn, mục công bố quy hoạch trên nghean.gov.vn, xaydung.nghean.gov.vn.
- Hỏi UBND phường, xã ba câu, xin trả lời bằng văn bản. Thửa có nằm trong khu áp dụng CV 14824/UBND-NN, công văn còn hiệu lực không? Có nằm trong khoảng 220 ha điều chỉnh theo QĐ 1500/QĐ-UBND không? Có trong kế hoạch thu hồi đất không?
- Lô mặt đại lộ thì kiểm tra lộ giới trước tiên: mốc lộ giới, chỉ giới đường đỏ, hành lang an toàn giao thông.
- Đặt giá chào cạnh mốc giá Nhà nước 33–45 triệu/m². Giá Nhà nước không phải giá thị trường, nhưng là cái mốc để tự hỏi: phần chênh lệch mình đang trả cho điều gì? Dùng vốn vay thì tính dòng tiền trả nợ hằng tháng trước. Đó là bài học đắt nhất của mình.
- Đặt cọc có điều kiện. Ghi rõ kết quả tra quy hoạch, yêu cầu pháp lý sạch, và điều khoản hoàn cọc nếu thửa dính hành lang hoặc quy hoạch. Xem cách làm ở bài đặt cọc mua nhà đất.
Lời của mình trước khi anh chị quyết định
Chậm vài tuần thì không sao. Mua nhầm một thửa dính quy hoạch thì có thể kẹt vốn nhiều năm.
Đại lộ 8 làn là hạ tầng thật. Còn phân khu 1.752 ha chưa duyệt, TTHC tỉnh chưa thấy công bố ngày khởi công. Cùng một con đường mà 4 đoạn khác nhau về giá, hạ tầng lẫn rủi ro. Anh chị chọn theo mục đích ở thật, tích sản hay kinh doanh, đừng chọn chỉ vì cái tên “đại lộ”.
Hãy cân nhắc thật kỹ trước khi xuống tiền, vì đó là mồ hôi, công sức và tài sản lớn của anh chị.
Nếu anh chị đang được chào một lô dọc đại lộ, cứ gửi mình vị trí hoặc số tờ, số thửa (ảnh sổ thì che thông tin cá nhân). Mình cùng xem thửa có vướng quy hoạch, lộ giới không, giá chào cao hơn giá Nhà nước bao nhiêu. Xem xong không mua cũng không sao.
Câu hỏi thường gặp
Đại lộ Vinh – Cửa Lò rộng bao nhiêu, sao lại gọi là đường 72m?
Đường chính rộng 32 m, 8 làn xe cơ giới; đường gom giai đoạn 1 rộng 9 m mỗi bên. Chỉ giới xây dựng từ 72 m đến 290 m nên dân quen gọi là “đường 72m”. Phụ lục bảng giá 2026 ghi lộ giới khoảng 95 m, nhưng chưa có nguồn nói tuyến đã mở rộng thực tế tới 95 m.
Giá đất đại lộ Vinh Cửa Lò theo bảng giá Nhà nước 2026 là bao nhiêu?
Theo NQ 35/2025/NQ-HĐND (hiệu lực 01/01/2026), đất mặt đại lộ chính có giá Nhà nước khoảng 33–45 triệu/m²: đoạn Nghi Phú cũ 44–45, Nghi Đức cũ 33–35,5, còn phần lớn đoạn qua Vinh Lộc, Đông Lộc, Cửa Lò là 35. Đây là giá theo bảng giá, không phải giá thị trường hay giá trúng đấu giá.
Con số 87,5 triệu/m² có phải giá đại lộ Vinh – Cửa Lò không?
Không. 87,5 triệu/m² là giá Nhà nước của “Đường 72m” tính từ ngã 4 Quán Bàu, đoạn qua Hà Huy Tập cũ và Nghi Phú cũ. Đại lộ chính đoạn qua Nghi Phú cũ chỉ 44–45 triệu/m². Ai đưa con số 87,5 triệu, anh chị nên hỏi rõ đang nói đoạn nào.
Đất dọc đại lộ ở Vinh Lộc, Đông Lộc hiện có mua bán được không?
Theo Tiền Phong và Nhà Đầu tư đầu tháng 1/2026, CV 14824/UBND-NN yêu cầu trong khu quy hoạch trung tâm hành chính chưa cho chuyển mục đích sử dụng đất và hạn chế mua bán, chuyển nhượng khi đang điều chỉnh quy hoạch cục bộ. Văn bản này nay còn áp dụng hay không, anh chị cần hỏi UBND phường, xã nơi có thửa đất trước khi đặt cọc.
Đông Lộc là xã hay phường, có thuộc Hưng Nguyên không?
Đông Lộc là xã, thành lập theo NQ 1678/NQ-UBTVQH15 từ 3 xã cũ Khánh Hợp, Nghi Thạch, Thịnh Trường. Xã không thuộc Hưng Nguyên như vài trang mạng ghi, và khác xã Đồng Lộc ở Hà Tĩnh.
Muốn tra quy hoạch một thửa đất dọc đại lộ thì làm ở đâu?
Anh chị làm thủ tục “Cung cấp thông tin quy hoạch đô thị và nông thôn” (mã 1.014159) tại Trung tâm Phục vụ hành chính công tỉnh (16 Trường Thi), cấp xã, phường, hoặc qua dichvucong.gov.vn. Có thể xem trước trên quyhoach.xaydung.gov.vn, mục công bố quy hoạch trên nghean.gov.vn và xaydung.nghean.gov.vn. Thời hạn và phí nên gọi hỏi lại trước khi nộp.
Kết nối với Hoàng Sỹ Sáng
Anh chị đang xem một lô đất, một căn nhà ở Vinh – Nghệ An và muốn soi kỹ quy hoạch, pháp lý trước khi đặt cọc? Gọi hoặc nhắn Zalo 0385 099 999. Mình sẵn sàng cùng anh chị kiểm tra trước khi xuống tiền.
- Facebook: facebook.com/share/1DHj1RJv7r/
- YouTube: youtube.com/@hoangsysangbds
- TikTok: tiktok.com/@hoangsysangbds
- Zalo: zalo.me/0385099999
- WhatsApp: wa.me/84385099999
- Website nhà đất Nghệ An: nhadatgiatot.vn
Gửi vị trí lô đất để mình soi giúp quy hoạch – pháp lý
Để lại tên và số điện thoại, Hoàng Sỹ Sáng gọi lại trao đổi 1-1 miễn phí trước khi anh chị đặt cọc.
Bài viết chia sẻ kinh nghiệm và thông tin công khai tại thời điểm viết (10/2026), không phải tư vấn pháp lý hay khuyến nghị đầu tư; anh chị cần kiểm tra lại tại cơ quan có thẩm quyền.
